隨著國家宏觀經濟進入中高速增長階段，城鎮化進程由全面快速城鎮化階段發展到城市群階段，一方面，房建工程市場達到并越過建設高峰期;另一方面，房建工程市場內部出現細分行業分化、區域分化，并伴隨行業業務模式調整和房建工程存量市場崛起。

1. 行業市場

2014年之前，房建工程市場主要受經濟發展和城鎮化進程的單一要素驅動，呈現出全面增長、快速增長和較為單純的規?；瘮U展態勢。2015年以來，行業在建設頂峰期震蕩發展，并出現下行趨勢，主要表現在市場規模方面：一是2014年之前開工面積的持續增長;二是2015年以來的市場高位震蕩。

市場總體規模接下來會怎么發展?我們可以對照發達國家的經驗做一些測算和預測。截至2019年底，我國城鎮建筑存量總共約650-700億平方米。根據發達國家的經驗，人均房屋建筑面積約80-85平方米。城鎮化完成后，我國城市人口共約10.5億，共需要房屋建筑總面積約850-900億平方米，還需新建的房屋建筑面積約200億平方米。據悉，2014-2019年，每年竣工的房屋建筑面積平均約40億平方米。按過去幾年的建設量，大約需要5年時間即可完成所需新建的200億平方米房屋建筑。當然，這里的測算沒有考慮拆舊建新、人口流出地區可能的房屋空置等情況。但從粗線條的測算可以看出，相對當前的產能，未來所需要的房屋建筑空間已比較有限。未來的行業下行難以避免，明顯的負增長時期即將到來。

從另一個角度來看，未來的房屋建筑市場也不會像上述數據所顯示的那樣“悲觀”。民用類房屋建筑一般設計壽命為50年左右，實際使用壽命估計在30-40年。以城鎮化完成時房屋建筑總面積900億平方米來考慮，按實際使用壽命平均30-40年測算，平均每年需要拆舊建新約22.5-30億平方米。相比當前每年40億平方米的竣工面積有大幅度下降，但依然是一個非常龐大的體量。

再換一個角度，以房屋建筑中占比超過60%的住宅為例，半定量地看一看未來的房屋建筑市場空間。當前，專家給出最多的數據是當前我國城鎮人均住宅面積約40平方米，與發達國家的人均住房面積持平。但若考慮住宅品質，有研究者分析指出：現有住宅構成中，滿足“有地下停車場、人車分流、有花園景觀”等條件的“現代化住宅小區”占比不足三分之一，而這樣的住宅小區才是未來的常態，我國當前城鎮居民的人均“現代化住宅”面積不足13平方米，距離人均40平方米的發達國家平均數差距尚遠。再考慮到新增的城鎮人口，未來的商品住宅空間仍有巨大空間。

總體而言，未來房屋建筑工程市場將難免步入下行周期，并出現建設量的明顯下降。但接下來的10年、20年，乃至城鎮化完成后，房屋建筑市場依然是維持每年約25億平方米甚至更高竣工量的龐大市場。建筑設計也仍將擁有一個非常龐大的市場。

2. 細分行業市場

各主要細分行業未來面臨較大的趨勢性變化。房屋建筑行業可分幾個主要的細分行業：住宅房屋建筑、商業及服務建筑、公共建筑、工業建筑、其它建筑。按竣工面積計算，過去幾年住宅房屋建筑占比超過60%、商業與服務建筑約12-16%、公共建筑約6-9%、工業建筑約15%?？傮w而言，未來商業與服務建筑、公共建筑的占比將擴大，如養老、康養、醫療衛生領域等;工業建筑占比過去已有所降低，未來將進一步降低;住宅房屋建筑占比也將有所下降。

從建筑設計的角度來看，住宅房屋建筑市場未來主要的變化在于全裝修住宅、建筑工業化和BIM技術。全裝修住宅對建筑設計的要求將明顯提升，并且要求設計師能夠從最終用戶的角度考慮設計。隨著工業化建筑市場的成熟，預計將逐漸占到較大比例，其所要求的標準化程度更高，同時，隨著未來BIM技術的成熟，預計未來住宅建筑設計的效率可以大幅度提升，住宅建筑設計人員需求有可能會大幅度降低，而設計師的能力要求則更高、更綜合。相應的，建筑設計院的能力一方面體現在建筑設計本身，另一方面在于與工業化建筑技術的整合及BIM技術研發、應用能力。

商務與服務類建筑、公共建筑未來的變化趨勢較為相似，主要是工程總承包模式的推廣并逐漸成為主流模式。該類建筑的業主多是企事業單位或政府，有兩個特點：一是業主不懂工程建設;二是對建筑方案要求往往較高(尤其是公共建筑)。對建筑設計的影響則在于方案設計要求更為突出，設計院或建筑事務所應具備更高的創意、方案設計水平。

工業建筑未來主要的變化因素在于工業轉型升級和工程總承包模式的成熟。工業轉型升級對工業建筑有三個方面的影響：低端制造業減少、高端制造業增長、智能工廠比例提升，進而也影響到工程建筑設計領域。其中，低端制造業減少涉及標準化廠房建設需求大量減少;高端制造業、智能化工廠工程建設將廣泛采用工程總承包模式，建筑本身可能作為工程總承包的一個專業分包存在。從工業建筑設計角度來看，未來的工業建筑設計量會明顯減少，獨立發包的工業建筑設計量則更少。